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园区运营——运营为王时代

返回列表浏览:29461更新时间:2020/12/21 15:28:23

园区运营成时代最强音

近年来,国内产业园区已经进入存量运营时代,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠。据统计,国内排名前20的房地产商有一半以上涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心。而园区运营这个词越来越多的被提及。

经济大环境的变化,政策的倒逼,产业地产商的商业模式也在发生变革,早期赚取土地红利的模式难以为继,未来产业地产商的商业模式必然从依靠土地增值转向资产增值。要实现资产增值,必然要求产业地产商破除地产运营的思维,以政府客户、企业客户为导向,做好园区运营全生命周期的打造,创新运营,形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。总而言之,产业园区进入了存量运营的时代。

产业园区运营是什么?

产业园区作为产业聚集的载体,既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠。

园区的未来,靠运营而来。只有通过运营,方能赋予园区以活力和魅力实现园区与企业的共赢成长,练就园区独到的运营模式,实现园区的可持续经营发展。园区特色运营也堪称产业园的最大卖点。

园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。

首先是满足政府价值需求。对政府而言,发展园区的首要目的是履行经济职能,导入产业,产生税收,引进高端人才,实现地方经济的可持续发展。而园区的核心是产业,产业的基础是企业聚集,因而,满足产业企业的诉求,为产业企业创造最大化的价值,进而实现园区产业的发展,便是园区运营的核心使命。

而园区运营商必须认识到的是如今产业客户的价值需求除了最基本的载体和物业服务需求,更为真实的需求是经营诉求、管理效率诉求、低成本的融资诉求等更为贴合企业发展的需求。

园区运营的痛点:

当今大部分园区有不少的运营痛点:1、收益有限:只有租金一种收益途径,无其他创收渠道,园区发展受限;2、服务有限:只能做简单物业,环评服务;3、没有专业人员运营:想做附加增值服务,但没有专业人员。

铭豪是提供运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导等要素的平台搭建高效科学的运营体系,全方位、多层次的运营,从而提升园区资产价值,突破传统的盈利模式,实现企业自我价值的最大化。

以企业客户为核心,打造创新服务生态体系,构建完整的产业生态服务体系。提供面向企业、员工、社群、产业的发展所需的全方位的服务,如为企业提供产业资源、政企服务、金融服务、企业孵化等,整合多方资源,加强和政府、协会等的合作,在产业服务方面除了提供企业所需的基础通用服务,针对不同的细分产业领域,如生命健康产业、数字信息产业等更是提供专业性服务


产业园区作为产业聚集的载体,既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。园区的运营管理不像传统住宅地产项目,做好物业管理就没事了;也不像商业地产项目,做好商业招商和物业管理,就成事了。产业地产、产业园区必须做到物业、商业与产业,“三业”并举、齐头并进。

园区的未来,靠运营而来。只有通过运营,方能赋予园区以活力和魅力实现园区与企业的共赢成长,练就园区独到的运营模式,实现园区的可持续经营发展。

一、产业园区运营,物业管理是基础

企业进驻产业园区,希冀的是获得好的创业机会、创业氛围,把主要精力都放在事业发展上,而不是过多地耗费在非主流业务上。园区物业管理,涉及水、电、暖、空调、通信网络、卫生、停车、安全保卫等事宣,应该具有规范化的物业管理体系、专业化的物业管控流程,以及应急性的处置措施。

物业管理是产业园区最基础性的管理,它好比是“底薪”,为进驻企业提供基本的待遇保障。

对于一些专业性特别强的园区,物业管理不仅提供日常的管理,还必须有专业、严谨的行业性管理措施。例如医药产业园、环保产业园、化工产业园等园区对“三废”处置排放、卫生、安全都有严格的管理要求。

国际上,通常不把产业园区物业管理叫作物业管理,而叫作设施管理。一般的物业管理,提供基础的四个模块就可以,比如工程维修管理、清洁卫生管理、消防管理、公共安全管理等,但在设施管理中,可以归结为十几个模块,其中涉及的内容大部分并不是一般物业管理所运用的,业务模块的丰富性比传统物业要扩展很多。

据说,国外有个经营60余年的化工园区,它的设施管理提供的服务达两千多项,可以全方位地满足园区企业的物业需求和经营保障需求,真正让入驻企业体验“想什么,有什么”的“上帝”般的感觉。

二、产业园区运营,商业配套是保障

园区商业配套涉及各式餐厅、便利超市、数码速印店、住宿酒店、街区商场等设施,配套更完善的产业园会设有公寓、银行、电讯店、洗衣房、咖啡店、健身房等。具有相当规模的产业园或者产业新城还会配备酒吧、美容店、书店、图书馆、影院等商务和文化配套设施。商业配套及更全面的综合配套堪称产业园供给园区企业的“福利”,让入园企业不仅享有“基本工资”式的物业管理,还享有丰实的“社会福利”式的商业配套。

做过商业地产项目的产业地产运营商对商业性物业和商业经营是比较精通的,但需要注意的是,产业聚集区、产业园区的商业配套设施和一般的商业综合体项目中的商业设施是有显著区别的。

商业综合体中商业配套的主体客群是大众百姓、生活人群,而园区商业配套的主体客群是商务人士、职场人群。像百货商场、服装店铺等商业店家在园区商业配套中比较少见,除非这个园区的规模很大,或者就是产业新城。

园区商业配套设施的运营管理是在园区运营模式探究实践基础上,开展商业招商与店家更新,以及商业物业管理。在前期,园区适当牺牲些经济利益,先争取急需的配套商业店家的及时进驻,以保障园区经营运转起来,从而保证园区产业招商的顺利开展和入园企业正常地运转。园区进入稳定经营周期后,根据园区整体需要和企业现实需求,适当调整商业业态,补充、更新商业店铺及综合配套设施,切实提升园区综合服务水平。

三、产业园区运营,产业运营是驱动

园区产业运营是一个相对新鲜的内容,许多转行而来的产业地产商对此知之甚少。园区产业运营通常包含创业孵化、公共服务平台搭建、园区公共关系建设,以及园区内生发展等。

创业孵化是当今从中央到地区政府都特别重视的工作。出于国家自主创新和缓解社会就业压力的需要,政府在大力提倡和鼓励国人自我创业,而产业园(园区通常建有孵化器)是吸纳自主创业人群的理想之地。针对园区内创业人群的经营需求,提供全面的孵化服务是产业园必须筹划和推行的工作,以此让初创企业获得一个健康成长的“温箱”。

园区公共服务平台不仅提供针对初创企业的孵化服务,而且向成长型和成熟性企业提供全面深入的催化服务,即通常所说的“孵化器+加速器”的模式。公共服务平台是产业园区产业运营的最核心内容。在园区建设经营中不可避免地与政府、行业机构和相关社会团体产生工作往来和业务联系,即园区的公共关系工作。在这些公共关系中涉及园区产业运营的公共关系很多,如政府的工商、税务、人事、科技、文化、信息化等各职能部门,报社、广播台、电视台、门户网站等文化宣传部门,以及金融、财务、法律、知识产权、技术转移、管理咨询等各领域的中介服务机构,这些公共关系都需要园区产业运营部门进行打理、维系。在产业园运营管理工作中,园区公共关系建设是重中之重的任务。

园区内生发展指通过园区的产业运营和开展各项增值服务工作,为园区自身形成一种“投入且产出”的经济回报方式,从而使园区运营业务形成良性循环,构建产业园可持续发展模式。例如通过为入园企业提供项目申报服务,在企业获得政府支持资金的同时,园区运营服务部门适当提取服务酬劳。

为入园企业提供营销策划和产品推广服务,并获得销售回报。

直接注资有潜力的创业企业或通过多种服务,以服务换股份,成为潜力型企业的股东,在未来获得更大的经济回报。

园区产业运营是园区运营管理工作中最高层级的工作。这就好比为入园企业发放了额外的“奖金”,让企业享有特殊鼓励,形成激励效应。

当然,我们必须清醒地认识到:产业运营涵盖专业领域非常广,涉及公共关系非常多,是一个工作周期相对长、工作复杂程度高的系统工程,而且效果也不可能立竿见影,需要认真、耐性与毅力,甚至可以说它是一个“良心工程”。园区产业运营需要复合型人才,从业经验少、企业管理经验少的人,还可能真干不来。

物业管理、商业运营管理和产业运营管理是园区运营管理的“三驾马车”

有的园区将物业管理、商业招商运营和产业招商运营都放在同一个部门,由同一批人操持工作。恕我直言,“眉毛胡子一把抓”,这样的园区即使把园子招满,也很难做出特色、做出彩儿。

真正想把产业园经营做好,形成品牌效应和示范效应,尤其是意欲打造园区复制经营的产业园运营商,必须清楚:产业园的物业、商业、产业,一个都不能少,一个比一个重要。

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